Nos vamos a centrar en este artículo en la última de estas preguntas, ya que el tema de los costes del desahucio ya lo hemos tratado en un artículo anterior. Lo primero que debemos tener en cuenta es que es difícil fijar un lapso de tiempo determinado en cuanto que la duración va a depender de la carga de trabajo que pueda tener cada Juzgado y de las incidencias o vicisitudes que puedan surgir en cada procedimiento.
Pese a lo anterior lo que sí podemos hacer es explicar en términos sencillos cual es la tramitación básica de estos procedimientos, en sus distintas modalidades, para que nos podamos hacer una idea aproximada de cuánto pueden tardar. A este respecto lo primero que habría que hacer es distinguir las modalidades más habituales: desahucio por impago de renta, desahucio por extinción de contrato y desahucio por precario.
1.- Cuánto tarda un desahucio por impago de renta: este procedimiento es el más rápido, tras las últimas modificaciones legislativas de 2011 y 2013. Consiste en que tras la presentación de la demanda el Juzgado requiere al inquilino para que pague y desaloje el inmueble o se oponga a la demanda, en base a unos motivos muy limitados que prevé la ley, básicamente haber pagado. En este mismo requerimiento se prevé la fecha del Juicio si hay oposición y la fecha del lanzamiento (desalojo forzado) tanto para caso de no oposición como para el caso de sentencia condenatoria tras el Juicio. En base a ello se suele denominar a este procedimiento desahucio express. La duración en un caso normal podría oscilar entre tres y seis meses.
2.- Cuánto tarda un desahucio por extinción del contrato por cumplimiento del plazo pactado: el procedimiento no es tan rápido; tras la presentación de la demanda se da traslado al demandado para que presente su contestación a la demanda y a continuación el Juzgado fija fecha para el Juicio. Tras la celebración del Juicio se dictaría Sentencia en la que, si todo ha ido bien, se acordaría el desalojo. Podría durar entre seis y doce meses de media también dependiendo de los casos.
3.-Cuánto tarda un desahucio por ocupación. O lo que es lo mismo, cuánto tarda un desahucio por precario. El precario existe en los casos en que una persona ocupa el inmueble cedido inicialmente por el propietario pero sin ningún derecho a permanecer él. Se extiende ésta figura también al caso de los denominados okupas, que habitan el inmueble sin consentimiento del propietario en ningún momento. En un artículo posterior abordaremos el caso de los okupas y de los juicios de desahucio por precario. Ahora basta decir que la tramitación es similar a la del desahucio por extinción del contrato por cumplimiento del plazo pactado y la duración media por tanto también es similar.
En cuanto a la cuestión de cuánto tarda un desahucio de local comercial la respuesta es que la duración es la misma que la de un desahucio de vivienda en cuanto que la tramitación no varía por cual sea el tipo de inmueble.
Finalmente habría que tener en cuenta que estos plazos podrían verse dilatados en el caso de que el inquilino presentara recurso de apelación contra la Sentencia que resuelva (recuerdo ante el Tribunal superior). Este recurso suspendería en principio el lanzamiento y podría tardar en resolverse entre seis y doce meses dependiendo de lo casos pero hay que considerar que: 1) solo se admitirá si el inquilino acredita haberse puesto al día de todas las rentas debidas. 2) Es difícil de fundamentar en cuanto como hemos dicho los motivos de oposición al desahucio son muy limitados. 3) en caso de recurso el propietario podría solicitar la ejecución provisional de la Sentencia (es decir que se cumpla provisionalmente aunque esté pendiente de resolverse el recurso).
Caso real de desahucio de local comercial por impago de renta: lógicas inquietudes del cliente sobre cuánto tardaría en echar al inquilino moroso.
Hace tan solo unos meses D. Antonio G.S. acudió a mi despacho de abogados especializado en desahucios para plantearnos su situación: era propietario de un local comercial que tenía alquilado y el inquilino no le pagaba las rentas desde hacía dos meses, lo que ascendía a una deuda de 2500 euros. Además le debía 1200 euros por recibos de luz y agua. Necesitaba saber cuánto tarda un desahucio en Córdoba pues se encontraba en una situación económica delicada y no podía permitirse mantener a un inquilino en el local que no le pagaba ya que necesitaba la renta para pagar la hipoteca del mismo local.
Nos dijo que no sabía qué pasos dar, pues le habían recomendado enviar un burofax para evitar que el demandante pudiera enervar su demanda pagando lo debido y evitar el desalojo. Nuestro consejo fue claro: Si él lo que quería era recuperar pronto el inmueble y sabía que los inquilinos ya no le iban a pagar más, por las circunstancias económicas que estos atravesaban, ni iban a abandonar el inmueble voluntariamente, lo mejor era presentar la demanda inmediatamente para acelerar el proceso. En este caso no interesaba a esperar el plazo necesario después del burofax para evitar la enervación.
Modo de proceder más acertado: rápida recuperación del inmueble.
Al día siguiente a mi entrevista con el cliente la demanda ya estaba presentada en el Juzgado. Tras ser requerido el inquilino éste no se opuso ni abandonó el inmueble. Dos meses y medio después se procedió al lanzamiento y mi cliente recuperó el inmueble. Tras los trámites necesarios en el Juzgado, con embargo de bienes de los inquilinos, conseguimos recuperar además las cantidades que se le debían hasta el día del desalojo por un importe total, incluyendo rentas y gastos, de 3700 euros.
Fue un caso exitoso, como muchos otros en mi despacho, con resultados a plena satisfacción de nuestro cliente, con pronta recuperación del local de su propiedad y recobro total de las cantidades que le eran debidas por el alquiler.
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