En estas ocasiones la pregunta que enseguida se nos plantea es ¿como echar a un inquilino que no paga?. Como hemos tratado en artículos anteriores de este blog en estos casos deberemos buscar un abogado especializado para plantear un juicio de desahucio, debiendo tener en cuenta que, tras la nueva ley de arrendamientos de 2012, se agilizan mucho estos procedimientos, pudiendo hablarse de desahucios express.
Precauciones al firmar un contrato de alquiler
En este artículo queremos centrarnos en precauciones o medidas de seguridad que deberíamos adoptar al firmar un contrato de alquiler para evitar tener que acudir a un desahucio de alquiler.
La primera precaución importante es redactar un buen contrato de alquiler. Es cierto que en internet se pueden encontrar muchos modelos de contratos y que las propias inmobiliarias que han intermediado en el alquiler suelen prestarse a redactar un contrato, pero para evitar problemas posteriores en muchas ocasiones lo más seguro es acudir a un abogado especializado que nos pueda redactar un contrato adecuado a las peculiaridades del caso y con todas las garantías.
El contrato de alquiler debe definir muy bien aspectos como la duración del alquiler, ya que la ley, para el caso de los alquileres que tienen por objeto cubrir las necesidades de vivienda permanente del inquilino, es muy garantista, y les reconoce el derecho a prorrogar el plazo del inmueble hasta un plazo mínimo que generalmente es tres años. Por ello habrá de fijarse cuidadosamente cual es la finalidad del alquiler, así como el plazo pactado (con respecto al derecho de prórroga legal mencionado pues esto no puede cambiarse si el alquiler es para vivienda).
Asimismo aspectos como la resta a pagar, la forma y plazo de pago, los gastos, la posibilidad de obras o mejoras,.. deberán ser cuidadosamente regulados.
Una primera precaución importante es intentar conocer la capacidad de pago que tiene el inquilino. La forma más práctica sería pedirles una copia de sus últimas nóminas. Si nos encontramos ante un funcionario o una persona con un contrato laboral indefinido podremos estar más tranquilos porque en caso de impago podremos demandarle y cobrarle lo que nos debe embargándole la nómina si fuera necesario.
Para prevenir el posible impago de las rentas por el inquilino, en el momento de la firma del contrato, existe la posibilidad de exigir a éste un aval bancario. Se trata de una garantía otorgada por un banco de que en caso de que el inquilino no pague el propietario puede exigir las rentas directamente al banco. El problema es que muchos inquilinos se niegan a prestar el aval bancario o bien porque el banco no se lo concede o porque no quieren pagar las comisiones que el banco les cobra por la concesión del aval. Ya es cuestión de lo que podamos negociar con el inquilino.
También existe la posibilidad de contratar un seguro de impago de alquiler. Por medio de este, pagando una prima a la compañía aseguradora, ésta se compromete a indemnizarnos por el posible impago de la renta por el inquilino.
Primera actuación si se produce el impago
Si a pesar de todas estas precauciones se produce el impago la primera medida a tomar, antes de demandar, en el caso de que se considere lo más procedente, puede ser dirigir al inquilino un requerimiento formal para reclamarle el pago de las rentas. La forma de esta notificación suele ser por burofax, pues así nos servirá luego si hay que poner demanda judicial para acreditar la existencia de la comunicación y su contenido.
El coste de este burofax ronda los 24 euros y su utilidad más importante es que si el inquilino se mantiene en su postura de no pagar y hay que presentar demanda evitara que éste pueda enervar la acción. Es decir, si no hay burofax, una vez recibida la demanda, el inquilino puede pagar lo que debe y se archiva el procedimiento (esto es enervar la acción) pero si hay burofax no podrá hacerlo.
La importancia de estas precauciones a la hora de firmar un contrato de alquiler y de estar bien asesorado en estos momentos se puso de manifiesto en un asunto que conocimos en mi despacho especializado en alquileres de córdoba. D. Antonio M. P. acudió a nuestro despacho para asesorarse porque quería alquilar un local de negocio valorado en más de 200.000 euros que tenía de su propiedad.
Redactamos un contrato adecuado a las características de este local, con cláusulas específicas, inventariando todo el mobiliario y accesorios que habían en el mismo, con pruebas gráficas, pactando una renta mensual de 1200 euros para el primer año, que después podría pasar a ser de 1000 euros en caso de ambas partes quisieran prorrogar el contrato.
Meses después el inquilino cambió el destino pactado para el local, en lugar de para un bar lo dedicó para un pub nocturno. Los vecinos se quejaron y D. Antonio quiso resolver le contrato. En base a la cláusula que introdujimos precisando claramente el destino para el que se alquilaba el local y las consecuencias de este incumplimiento pudimos resolver el contrato enseguida.
Para ello dirigimos una comunicación formal al inquilino requiriéndole la extinción del contrato de alquiler por su incumplimiento y tras hablar en varias ocasiones con sus abogados lo resolvimos de acuerdo sin mayores gastos ni demoras.
Fue otro asunto de alquileres resuelto a plena satisfacción de nuestro cliente por nuestro despacho de abogados especializado.
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