Los denominados alquileres de
renta antigua son aquellos anteriores a 9 de Mayo de 1985, y que se rigen por
lo dispuesto en la antigua Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 junto con la
Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Por sus
características, que luego explicaremos, son muy perjudiciales para los
arrendadores, y en muchos casos, será muy conveniente la intervención de un
abogado de desahucios para estudiar la posibilidad del desahucio del alquiler de renta antigua en Córdoba.
Las características de estos
contratos de arrendamiento que los hacen tan nocivos para los propietarios, son
básicamente dos: rentas pactadas muy
bajas y derecho de prórroga forzosa indefinida para el inquilino. Lo
anterior los hace en la práctica contratos vitalicios, que no se extinguen
hasta la muerte del inquilino. De esta forma, en base a estos contratos, que un
hoy siguen en vigor muchos de ellos, existen contratos con rentas muy bajas,
muy por debajo de valores de mercado.
Pero es que incluso fallecido el
inquilino estos contratos pueden seguir en vigor por subrogarse en su posición en el contrato su cónyuge no separado
legalmente o de hecho, y en su defecto, sus hijos que hayan convivido en los
tres años anteriores al fallecimiento, hasta cumplir los 25 años o un máximo de
2 años a partir de esta edad.
Ante este panorama tan desolador,
con estos derechos de los inquilinos de renta antigua tan desorbitados, para el
propietario la pregunta que surge es ¿Cómo puedo recuperar mi piso de
renta antigua? ¿Cómo echar al inquilino de renta antigua?
Causas de terminación del alquiler de renta antigua
La regla general es la que ya
hemos apuntado: el alquiler solo se extingue
con el fallecimiento del inquilino de renta antigua. Sin embargo la ley
contempla algunas otras causas de terminación de estos arrendamiento: impago de
rentas, necesidad de ocupar la casa por el casero, falta de ocupación por el
inquilino, que el inquilino tenga otra casa en propiedad o dos viviendas
alquiladas que no necesite.
Debemos considerar que los
Tribunales interpretan de forma muy restrictiva estas causas de terminación, y
por tanto, si queremos intentar recuperar nuestra vivienda, es necesario acudir a un abogado de
alquileres en Córdoba, con conocimientos especializados en arrendamientos,
para que valore la posibilidad de que alguna de estas causas pueda prosperar,
para ver si interesa o no embarcarse en un procedimiento judicial para
recuperar nuestra vivienda.
Subida de alquiler de renta antigua
Sin perjuicio de lo anterior
hemos de tener presente que la ley contempla la posibilidad de una subida de
alquiler de renta antigua. Para ello se puede acudir a lo pactado en el
contrato a este respecto. Pero en el caso de que el contrato no previera nada,
se puede acudir a la regulación legal
establecida para la actualización de estas rentas.
En efecto la Ley prevé un doble
sistema para actualización de rentas que se basa, o bien en aplicar un
coeficiente sobre el valor catastral para determinar una renta base que es a la
que había que llegar, o bien un coeficiente
de variación del IPC (comparando el IPC de la fecha de inicio del contrato
y el inmediato anterior a la fecha de actualización).
En ambos casos prevé la Ley que la actualización se haga en 10 o 5 años
dependiendo de factores como las personas que convivan o el novel de ingresos.
En todo caso debemos considerar que existía un plazo para poder llevar a cabo la actualización de rentas y que, habiéndose previsto esta por Ley de 1995, en el caso de que hubieran pasado 15 años desde esa fecha (2010) sin que se haya producido la actualización este derecho podría haber prescrito para el arrendador.
Caso real de desahucio de alquiler de renta antigua en mi despacho de abogados
Hace algo más de un año D. Faustino L. acudió
a nuestro despacho de abogados de
desahucios de Córdoba para plantearnos una serie de dudas en relación a una
vivienda de su propiedad que tenía alquilada desde el año 1982 a un precio
ridículo (30 euros al mes).
D. Faustino quería ver las
posibilidades de poder echar al inquilino de su vivienda para poder venderla o
alquilarla a un precio de mercado. En la vivienda, situada en la Calle Avda.
Calos III nº xx de Córdoba, valorada en unos 120.000 euros,
vivía actualmente la esposa del inquilino, el cual había fallecido hacía dos
años.
Tras revisar toda la
documentación que D. Faustino nos presentó y analizar el caso constatamos que la esposa del inquilino no había notificado
fehacientemente su intención de subrogarse en el contrato en el plazo de 3
meses tan como la Ley prescribe y que, por tanto podríamos encontrarnos ante una
subrogación irregular por defectos de forma.
Enviamos burofax a los inquilinos y, pasado un
periodo prudencial, interpusimos demanda
de desahucio por expiración del plazo. Tras la tramitación procedente, el
inquilino se opuso a nuestra demanda, por considerar que no era necesaria la
notificación, mero formalismo, en cuanto en todo caso mi cliente conocía su
deseo de subrogarse.
En el juicio conseguimos demostrar que D. Faustino, que en la época de
fallecimiento del inquilino vivía en otra localidad y apenas tenía contacto con
él, no tuvo forma de conocer el fallecimiento; además la viuda, que no notificó
nada, continuó haciendo los ingresos bancarios de la misma forma que lo hacía
el inquilino, de forma que tampoco por esta vía mi cliente pudo tener conocimiento
de la subrogación.
De esta manera, después de 40 años de alquiler
D. Faustino pudo recuperar su vivienda y
volver a alquilarla a unos precios razonables, de mercado (en torno a 600 euros). Así demostramos que, aunque
no es fácil, es posible el desahucio de alquiler de renta antigua en Córdoba.
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